En offert på 340 000 kronor och en på 520 000 kronor för samma tomt. Samma storlek på byggnaden, samma plats, samma tidpunkt. Skillnaden är inte alltid vad den ser ut att vara.

De flesta läser offerten uppifrån och ner, från rubrik till slutsumma. Men det som avgör vad du faktiskt får är inte siffran längst ner, utan var gränsen går mellan det som ingår och det som förutsätts vara klart redan.

Förutsättningarna är halva kontraktet

Nästan alla offerter har en sektion som heter Förutsättningar eller Avgränsningar. Den brukar stå i mindre typsnitt, och den är lätt att skumma förbi när man vill komma till priset.

Där står det vad entreprenören räknat med att marken ser ut som, vad som ingår i priset och vad beställaren själv ansvarar för. Det kan vara schakt, bergsprängning, detaljplan, dräneringsrör, bortforsling eller geoteknisk utredning.

En offert kan vara högre för att allt ingår. En annan är lägre för att stora delar förutsätts göras av andra. Ibland står det uttryckligt, ibland står det inte alls.

Geoteknik nämns sällan, men kostar ofta mycket

Innan grundläggningen börjar behöver man veta vad som finns under matjorden. Lera, berg, fyllning, grundvatten. Det avgör vilken metod som går att använda och hur djupt man måste gå.

En geoteknisk undersökning kostar mellan 15 000 och 60 000 kronor beroende på tomtens storlek och komplexitet. Den ingår sällan i offerten på grundläggning, men utan den kan entreprenören inte ge ett bindande pris.

Om undersökningen saknas brukar offerten innehålla en klausul om att priset gäller under förutsättning att marken motsvarar normala förhållanden. Vad som är normalt definieras sällan.

Schakt kan betyda tre olika saker

Ordet schakt används för allt från att flytta ett tunt lager matjord till att gräva ner två meter i lera och föra bort massor. I en offert kan det stå att schakt ingår, men inte vad det innebär.

Schakt till nivå betyder att man gräver till den nivå där grundläggningen börjar. Schakt och bortforsling betyder att massorna också körs bort. Schakt i befintlig mark betyder att man räknar med att jorden är enkel att gräva.

Om det visar sig att marken innehåller berg, stora stenar eller förorenad fyllning blir det ett tillägg. Det kan handla om 50 000 till 150 000 kronor beroende på vad som hittas.

Dränering runt grunden varierar mellan offertema

Alla moderna grunder behöver dräneras för att leda bort vatten. Det görs med perforerade dräneringsrör i ett lager av grus, anslutna till en brunn eller dagvattensystem.

I vissa offerter ingår dräneringen i grundläggningsarbetet. I andra förutsätts den göras av en annan part, antingen VVS-entreprenören eller markarbetaren. I en tredje variant ingår rören men inte brunnen.

Kostnaden för ett komplett dräneringssystem ligger oftast mellan 30 000 och 80 000 kronor. Det är en avgörande del av grundens långsiktiga funktion, men det framgår inte alltid vem som ansvarar för den.

Tillgänglighet på tomten påverkar priset mer än man tror

En offert kan anta att tomten är tillgänglig för tunga fordon och att det finns plats att ställa material. Om det inte stämmer ökar kostnaden.

Smal infart, brant backe, trångt läge eller befintlig bebyggelse nära arbetsstället gör att man behöver mindre maskiner, mer manuellt arbete eller specialtransporter. Det kan lägga på 15 till 25 procent.

Vissa entreprenörer gör en platsbesök innan de skriver offerten och justerar priset därefter. Andra utgår från att tomten är normal och lägger till kostnader när de ser verkligheten.

Betongkvalitet och armering specificeras olika

Inte all betong är densamma. Det finns olika hållfasthetsklasser, olika exponeringsklasser beroende på fukt och frost, och olika krav på armering.

En offert kan ange betongklass C25/30 för en bottenplatta, en annan C30/37. Skillnaden är inte enorm i kostnad, men den påverkar livslängd och bärighet. Armeringen kan specificeras som K500 eller K600, eller inte alls.

Om offerten saknar specifikation följer man oftast gällande byggregler, men det ger utrymme för tolkning. Det som ser ut som en lägre offert kan bygga på lägre specifikation.

Vad som händer vid oförutsedda hinder

Alla offerter innehåller en klausul om ändringsarbeten, men hur den är formulerad varierar. En del ger ett fast pris upp till en viss nivå av komplikation. Andra öppnar för tillägg så fort något avviker från förutsättningarna.

Det kan gälla berg som måste sprängas, grundvatten som måste pumpas, ledningar som ligger i vägen eller fyllning som måste bytas ut. Varje sådan förändring kräver en tilläggsoffert.

Hur snabbt och tydligt de tilläggen presenteras är en del av servicen, men det framgår sällan av ursprungsofferten. Det är först när något händer som skillnaden mellan entreprenörerna blir synlig.

Tidplan och betalningsvillkor

En offert kan ha kortare eller längre byggtid. Det påverkar inte bara när du kan flytta in, utan också hur många andra projekt entreprenören hinner med samtidigt.

Betalningsvillkoren varierar också. Vissa vill ha en förskottsbetalning på 30 procent, andra 50. En del fakturerar i tre delar kopplade till färdigställande, andra i fasta intervaller. Det påverkar ditt kassaflöde men inte totalkostnaden.

Det som är viktigare är vad som gäller vid förseningar. Står det något om vite om arbetet inte är klart i tid, eller är det en öppen formulering om att arbetet färdigställs så snart det är möjligt.

1. Läs förutsättningarna först — Vad som ingår och vad som förutsätts vara klart.
2. Jämför specifikationer — Betongklass, armering, dränering och omfattning av schakt.
3. Fråga om geoteknik — Ingår undersökning, och vad händer om marken avviker.
4. Kontrollera tillgänglighet — Har entreprenören sett tomten eller utgått från beskrivning.
5. Klargör ändringsarbeten — Hur hanteras oförutsedda hinder och vem bedömer vad som är normalt.

Vad de som arbetar med grundläggning lägger vikt vid

Företag som grundläggning i Stockholmsområdet brukar göra en platsbesök innan de lämnar en bindande offert. Det minskar risken för missförstånd och ger ett mer rättvisande pris från början.

De utgår från att beställaren redan har en färdig geoteknisk utredning, eller så ingår den som en separat post i offerten. Utan den blir priset preliminärt.

Tydlighet i vad som ingår och vad som inte gör är en del av yrkeskåren. De bästa offertema är de som inte kräver uppföljningsfrågor för att förstå vad du betalar för.

Vad du kan göra innan du ber om offerter

Ju mer du har klart innan du frågar, desto mer jämförbara blir offertema. En geoteknisk undersökning, en ritning, en tomt som är utmärkt och en bygglov som är beviljat gör att alla räknar på samma sak.

Om du skickar samma underlag till alla får du svar som går att ställa bredvid varandra. Då ser du skillnaden i pris, metod och omfattning utan att behöva gissa vad som ingår.

Det kostar tid och pengar att förbereda, men det sparar ofta mer än det kostar. En offert som bygger på gissningar blir sällan billigare i slutändan.